亲人间名为买卖实为赠与房产，能否要求支付房款或返还房产？

近日，一则"上海老夫妻将唯一房产过户给孙子，被赶出家门"的骇人新闻吸引了笔者的注意。在笔者处理的众多案件中，不乏此类"奇葩"案例。

上海老夫妻提前将房产传承给第三代，究其原因，一定程度上能减少下一代继承中存在不确定性，通过买卖而不是赠与的方式过户房产也能达到节税之目的【详见：直系血亲间继承房产的方式和税费承担，与买卖、赠与房产差异辨析】。

然而，将房产过户给第三代后，这对老夫妻换来的不仅是丧失唯一住房的所有权，也丧失了亲情。那么，这对老夫妻该如何救济？

分析其中存在两个法律行为，一是买卖，二是赠与。实践中，类似案例不少，多以房屋买卖合同纠纷为案由，诉请要求履行房屋买卖合同，支付购房款；或是主张买卖合同无效，要求返还房屋。也有以赠与合同为案由，诉请要求撤销赠与的案例。

以房屋买卖合同纠纷为案由，诉请要求履行房屋买卖合同，这类案件要甄别转让方的真实意思表示。

转让方为原告，如：广东省高级人民法院发布广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例之七：杨某甲诉杨某乙、杨某丙房屋买卖合同纠纷案、（2018）沪01民终11098号。转让方的其他继承人为原告，如：（2020)沪 0110 民初 17514 号、(2021)沪 0113 民初 8511 号、(2021)沪 02 民终 2345 号、(2022)沪 01 民终 10978 号。也有转让方的监护人以转让方过户房产时不具备完全民事行为能力为由要求返还房产，如(2022)沪 01 民终 10978 号，需结合相关证据认定。

绝大多数情况下，法院认定为该法律行为名为买卖实为赠与，理由：虽然双方签署了《房地产买卖合同》，然从合同内容以及履行情况，均符合以房屋买卖合同为形式实现赠与目的之行为的特点。具体依据如下：

1. 从身份关系上来看，转让方和受让方之间的身份关系特殊，通常为近亲属；
2. 从合同约定内容来看，涉案合同仅约定了房屋基本信息、房款，对付款方式、付款期限、违约责任等重要条款均未作具体约定，不符合一般重大交易及房屋买卖的习惯。
3. 从合同履行情况来看，受让方未支付任何房款，转让方亦未向受让方主张支付购房款。

民事法律行为的生效要件之一是意思表示真实。以虚假的房屋买卖合同的意思表示隐藏真实的赠与合同的行为按照赠与合同的法律关系处理。赠与行为因所有权发生转移，一般不可撤销。

《民法典》第一百四十六条 【虚假表示与隐藏行为效力】

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。    

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《民法典》第六百五十八条 【赠与的任意撤销及限制】 

赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。    

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。   

有案例中法院认定买卖合同无效，支持返还房屋，理由是转让方和受让方以虚假的意思表示实施民事法律行为，或是恶意串通损害他人利益。

《民法典》第一百五十四条  

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

如（2021）京0102民初6769号李荣春等与李明灏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，该案中转让方与受让方签订房屋买卖合同系为了套取银行贷款，转让方并无转移房屋所有权的意思表示，受让方也无支付支付购房款的意思表示，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，判决将房产恢复登记至原权利人。

又如(2022)京02民终6691号宋雪等与马建军确认合同无效纠纷二审民事判决书，该案中转让方在与配偶离婚诉讼期间，将夫妻共有的房产转移给自己与前夫的女儿，该行为侵害了转让方配偶的利益，构成恶意串通，故房屋买卖合同应为无效。

以赠与合同纠纷为案由，诉请要求撤销赠与返还房产，需满足法定的撤销赠与的情形条件和期限条件。

《民法典》 第六百六十三条 

受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与： 

（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益； 

（二）对赠与人有扶养义务而不履行； 

（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

如（2022）沪0115民初88446号朱水仙等与伍立平等赠与合同纠纷一审民事判决书，对赠与人有扶养义务而不履行赠与人可以撤销赠与，行使撤销权需满足：1、受赠人必须是对赠与人有扶养义务的人；2、且有证据证明受赠人没有履行扶养义务。该案中，法院认为赡养义务并非一定要本人亲自履行，配偶照顾老人也是履行赡养义务的一种形式；受赠人中有不具有扶养义务的人，因此撤销对并无赡养义务之人的赠与，没有依据，不予支持。

又如（2022）鲁09民终1574号郭明、郭太玉等赠与合同纠纷民事二审民事判决书，涉案赠与合同系附条件、附期限的民事法律行为，系附义务的赠与合同。在涉案赠与财产尚未达到权利转移条件及期限的情形下即将赠与财产的权利进行转移，其行为严重侵害了赠与人的合法权益，因此法院支持撤销赠与合同。

将财产生前传承给下一代不失为一种智慧的安排，然而过早失去对财产的控制权可能导致老一辈陷入“人财两空”的被动局面。过户唯一住房给下一代后，再想要拿回来不是那么容易的事。因此，老一辈决定行事时一定要慎重，多子女的家庭最好与所有子女共商共议。

有传承想法的老一辈可以通过遗嘱结合保险、信托方式将财产留给子女。如果想生前赠与子女，建议给受赠人设定义务和条件作为取得受赠财产的对价，赠与唯一住房的建议保留赠与人在房产中的居住权。

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作者：黄宇璐律师

专业领域：婚姻·继承·监护·企业合规·财富管理

观韬中茂（上海）律师事务所

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